þ รู้จักกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า “กอง 1” เป็น

กองทุนรวมซึ่งมีวัตถุประสงค์ที่จะลงทุนในอสังหาทรัพย์ที่มีรายได้ประจำ

ในรูปค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เป็นต้น

โดยรายได้ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปให้ผู้ลงทุน

ในรูปเงินปันผล โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลประโยชน์ในรูปของ

£ เงินปันผลจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงานของ
อสังหาริมทรัพย์นั้น

£ capital gain ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์

þ ใครเป็นผู้จัดตั้งและจัดการกอง 1

£ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) เป็นผู้จัดตั้ง

และรับผิดชอบดำเนินการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของ

กองทุนรวม

£ บลจ.สามารถแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรู้แลประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาดำเนินการบริหาร
อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมได้

£ ผู้ดูแลผลประโยชน์จะเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินของกองทุนรวม ตลอดจนตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มั่นใจได้ว่าทรัพย์สินของกองทุนอยู่ในสภาพดี

þ ลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

£ เป็นกองทุนปิดและต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

£ มีเงินลงทุนของโครงการไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท

£ กองทุนรวมอาจจัดตั้งใน 2 รูปแบบ

รูปแบบแรก กองทุนรวมที่ระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอย่าง

ชัดเจน หรือ

รูปแบบสอง กองทุนรวมที่ระบุเพียงประเภทอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ตั้ง

£ ต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของ
กองทุนรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของรายได้ทั้งหมดของ
กองทุนรวม

£ ต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของ
กำไรสุทธิประจำปี

þ ข้อกำหนดในการลงทุน

โดยที่รายได้และผลตอบแทนของกอง 1 ขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเป็นสำคัญ ข้อกำหนด
ในการลงทุนของกอง 1 จึงค่อนข้างเข้มงวดเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุนของผู้ลงทุน ดังนี้

£ อสังหาริมทรัพย์ต้องตั้งอยู่ในประเทศไทย

£ มีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน

£ ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือถ้ายังสร้างไม่เสร็จ ต้องก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าโครงสร้างอาคาร

£ ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของ NAV

£ การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องอิงราคาประเมิน

£ มีข้อกำหนดอื่นๆ เพื่อคุ้มครองประโยชน์ของผู้ลงทุน เช่น ต้องไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มี
ข้อพิพาท ต้องจัดให้มีการประกันวินาศภัย เป็นต้น

þ การประเมินค่าทรัพย์สิน

เนื่องจากทรัพย์สินหลักของกอง 1 เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมิได้มี

ราคาตลาดทุกวันเหมือนตราสารการเงิน ดังนั้น เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูล
ที่เป็นปัจจุบันมากที่สุดเพื่อใช้ในการตัดสินใจลงทุน และทราบถึงมูลค่า
ทรัพย์สินของกอง 1 จึงมีข้อกำหนดให้

£ ในการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจัดการจะต้องจัดให้มี
การประเมินค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชี
รายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.
และเปิดเผยให้ผู้ลงทุนทราบ

£ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมิน
ค่าทรัพย์สิน ซึ่งต้องประเมินใหม่ทุก 2 ปี และสอบทานทุกปี

þ การเปิดเผยข้อมูล

กอง 1 จะต้องมีการเปิดเผยข้อมูล การเสนอขายหน่วยลงทุน การลงทุนในทรัพย์สินและ
สารสนเทศต่างๆ ต่อผู้ลงทุนดังนี้

£

หนังสือชี้ชวน และรายละเอียดโครงการ

£ สรุปข้อมูลที่สำคัญเกี่ยวกับการลงทุนในทรัพย์สิน เช่น
ราคาที่ซื้อ หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมิน เป็นต้น

£ งบการเงิน

£ รายงานประจำปีซึ่งต้องแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ สภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และแนวโน้ม อัตราส่วนค่าใช้จ่ายรวมต่อสินทรัพย์รวม และความเห็นของผู้ดูแลผลประโยชน์
เกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทุนในรอบปี

þ คำนวณและประกาศ NAV

£ มีการคำนวณ NAV ปีละ 2 ครั้ง คือ วันทำการสุดท้ายของ มิ.ย. และ ธ.ค. และประกาศ NAV ภายใน 45 วัน

£ การคำนวณ NAV ของทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ราคาประเมินของผู้ประเมิน ราคาทรัพย์สิน

þ ความแตกต่างระหว่าง กอง 1 และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

£ การลงทุน : กองทุน 1 มีนโยบายการลงทุนเฉพาะใน
อสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดกระแสรายได้ ส่วนบริษัทพัฒนา
อสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกจำกัดว่าจะต้องลงทุนหรือประกอบ
ธุรกิจเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี บริษัทพัฒนา
อสังหาริมทรัพย์มีข้อได้เปรียบในด้านการกระจายการลงทุน

£ การจ่ายเงินปันผล : กอง 1 ต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อย

ร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับนโยบายการจ่ายเงินปันผล
ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้

£ การก่อหนี้ : กอง 1 ไม่สามารถก่อหนี้ได้ ขณะที่บริษัทพัฒนา
อสังหาริมทรัพย์สามารถก่อหนี้ได้

£ การจัดการและการเก็บรักษาทรัพย์สิน : กอง 1 มีผู้ดูแล

ผลประโยชน์ซึ่งเป็นบุคคลที่ 3 ทำหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาเช่าทรัพย์สิน เป็นต้น ตลอดจนดูแลตรวจสอบทรัพย์สิน และดูแลการบริหารจัดการกองทุนของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม

þ ผู้ลงทุนจะได้รับประโยชน์อย่างไรจากการลงทุนในกอง 1

£ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำผ่าน

กองทุนรวม โดยผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับรายได้ประจำเหมือนกับ

การลงทุนในตราสารหนี้ อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนของกอง 1 จะไม่

แน่นอนตายตัวเหมือนตราสารหนี้ แต่อาจเปลี่ยนแปลงตามภาวะการ

แข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มเศรษฐกิจ

£ เป็นทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

£ ผู้ลงทุนจะมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

þ ปัจจัยความเสี่ยงในการลงทุน

โดยที่กำไรหรือผลตอบแทนของกอง 1 ขึ้นอยู่กับสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาวะเศรษฐกิจโดย

ทั่วไป ดังนั้น มูลค่าหน่วยลงทุนอาจจะลดลงหากมูลค่าทรัพย์สินของกอง 1 ลดลง ตลอดจน กอง 1 อาจจะ

ไม่จ่ายเงินปันผลหาก กอง 1 มีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน

þ สิ่งที่ผู้ลงทุนควรทำก่อนที่จะลงทุน

£ ศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวมและปัจจัยที่เกี่ยวข้อง

ผู้ลงทุนควรศึกษาหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดโดยศึกษา

นโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน

บริษัทจัดการ นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
นอกจากนี้ผู้ลงทุนควรศึกษาถึงปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อ
ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตรา
ดอกเบี้ย วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

£ ประเมินว่ากอง 1 เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนและความเสี่ยงที่ยอมรับได้หรือไม่

ทั้งนี้ กอง 1 อาจเหมาะสมกับผู้ลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำที่ขึ้นอยู่กับภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

£ หากมีข้อสงสัย ผู้ลงทุนควรขอคำแนะนำจากตัวแทนขายก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน

þ การซื้อขายหน่วยลงทุนของกอง 1

ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนได้ในตลาดหลักทรัพย์

แห่งประเทศไทย ซึ่งราคาที่ซื้อขายกันอาจเป็น premium หรือ
discount จาก NAV ก็ได้

þ ข้อพึงตระหนักของผู้ลงทุน

£ โดยที่ทรัพย์สินหลักที่กอง 1 ลงทุนเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียว ดังนั้น กอง 1 จึงมีการกระจายการลงทุนน้อยกว่ากองทุนรวมทั่วไป ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาและทำความเข้าใจถึงความเสี่ยงในการลงทุนก่อนตัดสินใจลงทุน

£ การลงทุนในหน่วยลงทุนมิใช่การฝากเงิน และมีความเสี่ยงของการลงทุน ผู้ลงทุนอาจได้รับ

เงินคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้ นอกจากนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนรวม

ที่มุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาว ผู้ลงทุนจึงควรตระหนักถึงความเสี่ยงและ

ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในหน่วยลงทุน